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談台灣房地產現況

安富金融工程研究中心 馬瑞辰執行長　撰

2022/3/31

　　這一個多月以來，世界的局勢更加混亂了！不要說是房價指數，整個經濟預測以及國際關係的發展都越來越走向未知，因為有太多的不確定性了。在2月中之前，沒有任何人想像的到俄羅斯會真的入侵烏克蘭。金融市場在俄羅斯剛入侵的前面幾天確實大幅滑落，但整個戰事還沒有結束，金融市場很快又漲回來了。這真的很離譜！難道現在的投資人、法人都沒有風險意識了？大家真的都知道普丁在想什麼、打什麼算盤，所以都敢大膽進場逢低買進？沒有人擔心最後走投無路的普丁會把核武端出檯面，引發更大規模的戰事嗎？如果真的發生，全球各個經濟體無一會倖免，都會相當程度的修正。近期也不少媒體關注台灣會不會成為第二個烏克蘭。筆者絕對不想危言聳聽，但一樣的道理，我們都不是習大大，沒有人可以肯定中國會不會在短中長期的任何時候對台灣採取行動。但我們身處在台灣的每一個人一定要有這樣的危機意識，可以審慎樂觀，但絕不可以掉以輕心，我們要做好準備。

　　因為俄國開戰，美英等西方國家立即對俄國開展經濟制裁反制，俄烏戰事宛如黑天鵝事件，襲擊全球股市、貴金屬、能源以及產業供應鏈。這場戰事除了影響國際油價，糧價上漲幅度也相當可觀，這是因為俄烏小麥產量占全球貿易量超過三成，若戰爭持續，小麥及玉米價格將進一步上漲。能源和糧食的價格上漲將大幅提升民生物資上漲的壓力；房地產的成本和價格也都將直接受其影響。俄烏戰事前全球就都面臨通膨的巨大壓力了，戰事開始之後通膨的現象只會更嚴重。也因此，美國聯邦準備理事會（Fed）於2022年3月16日宣佈加息一碼（0.25%），將聯邦基金利率目標區間由0%至0.25%區間提高為0.25%至0.5%區間。

　　這是2018年以來聯準會首次升息，不僅如此，還透露更激進的措施，預計將在今年加息六次政策會議上，以加大努力減緩處在40年來最高水平的通貨膨脹；此外5月將宣佈縮減9萬億美元資產負債表的進程。台灣央行也在3月17日宣佈將重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率各調升一碼（0.25%），分別由年息1.125%、1.5%及3.375%調整為1.375%、1.75%及3.625%；其中以指標重貼現率自歷史低點升至1.375%，將有助抑制通膨預期心理，維持物價穩定。

　　近期有北韓試射洲際飛彈，南韓選出親美路線的新總統尹錫悅，印度又在全球敏感時機「不小心」地將飛彈射至巴基斯坦境內，再加上中國東航客機的不幸墜機事件以及台灣連日多起地震，筆者每天都心驚膽顫，深怕又有任何風吹草動而讓世界更亂、更不安。但我們台灣人民又豈是被嚇大的？筆者認為台灣人民是全世界最勇敢的，台灣人民不怕解放軍、不怕升息、不怕俄烏戰事對經濟的影響，更不用說經常性的停電或缺電了。世界第一勇的台灣人民什麼都不怕就只怕房價高，買不起台北市的帝寶。話說這一期的房價指數為138.99（如圖一），與上個月相較上漲0.48%，較去年同期則上漲3.9%。所有縣市中以彰化表現最亮眼，年漲幅為9.5%，接著為台南和基隆，年漲幅分別為7.9%和7.69%，遠高於全國房價成長情形。六都中，以台南房價上漲7.9%為最高，接下來為台中和高雄，漲幅分別為7.68%及4.88%。

　　根據內政部統計月報資料顯示（如表一），今年1月和2月平均每戶人口數量僅剩下2.59人，處於歷史新低紀錄。1991年台灣平均每戶有3.94人，2009年跌破3人關卡，剩下每戶2.96人，2021年平均只剩下2.6人，今年1月起平均每戶剩下2.59人。人口減少、分戶與單身戶增加，都是導致每戶人口下滑因素。這樣的現象也勢必會影響房地產供需市場。