執行長專欄 Executive Director's Column
執行長專欄－談台灣、中國和美國房地產現況 Executive Director's Column (2022/2/17)
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談台灣、中國和美國房地產現況
安富金融工程研究中心 馬瑞辰執行長 撰
2022/2/17
虎年來了！筆者在這向大家拜個晚年。希望大家身體健康，在虎年都能活得虎虎生風地。政府這麼用心良苦的想要加入「跨太平洋夥伴全面進步協定（簡稱CPTPP）」，在支持與反對的聲音中決定要開放福食，筆者為了支持台灣加入CPTPP，在此表態一定會大吃特吃福食，也希望藉此捨我其誰的精神感動日本政府，進而在台灣加入CPTPP上面多給力一些。2022年的北京冬奧也在此時舉行，除了預祝我們中華健兒取得佳績外，也希望奧運精神真的能帶給世界愛與和平。但是光是看到中美兩國在爭執到底谷愛淩是中國人還是美國人，以及中韓兩國的網友在網路上吵罵到翻天，筆者有點不敢抱太大的希望。虎年一開始，國際油價漲到了7年多的高點，也直接造成了通貨膨脹沒有任何減緩的跡象。俄羅斯和烏克蘭間的戰事一觸即發；加上Omicron的高傳染性在短短三個多月的時間中就讓全球新增1.3億人確診，使全球累計超過4億人口染疫；以及全球股市陸續從高點下修，虎年應該會是個充滿挑戰的一年。
房市在新的一年是否還能延續去年持續上漲的氣勢呢？就去年十二月份房價指數為138.28（如圖一），與上個月相較上漲0.45%，較去年同期則上漲4.02%。所有縣市中以彰化表現最亮眼，年漲幅為8.87%，接著為基隆和花蓮，年漲幅分別為7.89%和7.83%，遠高於全國房價成長情形。六都中，以台南房價上漲7.54%為最高，接下來為台中和高雄，漲幅分別為7.14%及5.53%。
內政部統計顯示（如表一），從2016年住宅建照的僅不到8萬戶，隨著景氣好轉，建照逐年增加，到了去年建照達到了17萬戶、宅數年增6.5%、面積年增7.2%，為1995年以來新高，遠遠高出過去20年來平均每年10萬戶的核發量。在申報開工戶數方面，雖然數字比去年略為減少了2.6%，不過這個數字也是連續二年站上13萬戶；另外，近年來建商搶建，也使住宅使照逐年增加，去年更是自2009年以來首度突破10萬戶大關。一般來說，建照及開工戶數代表市場，特別是建商信心的領先指標，使用執照戶數則代表新屋完工的實質供給。
根據內政部統計處的資料，雖然使照核發數量破10萬戶，住宅面積卻越蓋越小，近七年來新完工住宅面積平均從57坪減至45坪，減少了12坪，住宅型態由透天轉變為大樓，房價上漲也讓建商為了控制總價，在規劃時縮小了空間尺度，大台北以外的都會區，普遍出現精緻化與小宅化的趨勢。
這兩年我們看到了房市交易熱絡，但房貸壓力大不大呢？從貸款統計的數字我們可以找到答案。根據聯徵中心的資料，2012年全國房貸總金額為6.55兆元，2021年1-10月平均增加到9.5兆元（如表二），這意味著十年來房貸大幅增加近3兆元。但貸款人數卻從209萬減至206萬人，平均每個人房貸的金額增加了147萬元，明顯房貸的壓力增加許多。
在這期專欄中我想聊一下嘉義。最近有不少關於嘉義的相關報導。這些報導都很正面，也讓人對嘉義未來的發展充滿想像。台積電在過去幾年中，不管去哪裡投資設廠就能帶動當地的發展，各縣市也都競相爭取台積電過去投資。台積電最近被報導有評估到嘉義縣設先進封裝廠，嘉義縣長翁章梁除了表示誠摯歡迎外，也推銷嘉義有最好的土地及交通優勢，並且會全力幫忙解決所有投資進駐的行政問題。台積電雖然還只在評估，但中華郵政卻已經確定投資嘉義。嘉義縣貨物轉運中心市地重劃工程1月已完工及點交，重劃面積有28.33公頃，提供18公頃貨轉中心區用地，中華郵政公司投入3.2億元購買1,800坪抵費地，未來預計會投入超過10億元興建地下1樓、地上4樓的郵務轉運、倉儲物流及電商平台中心，並預定於2026年完工。另外，蘇貞昌院長在去年9月5日宣布嘉義科學園區落腳太保農場，政院並於去年12月底核定85億開發經費。有中央的大力支持，翁章梁縣長說「要做最美的科學園區」，並宣布辦公處會設於原台體大嘉義分校、停辦的稻江管理學院用地設實驗中學籌備處，園區定位智慧農業、精準醫療、智慧載具研發基地，土地只租不售。
在過去的執行長專欄中，很少有提及到離島。最近市場上因為游資充沛，房市外溢效應大，也燒到了離島。一些統計離島交易量和實價顯示，前五大交易量地區為綠島、金門、小琉球、馬祖、澎湖縣；其中，受惠於觀光話題等題材，以綠島、金門表現最強。
中國在2021年打房力道過強，儘管近期中國人民銀行多次降息降準，要求銀行放寬房貸，但中國房市已經受到很大的影響。自由亞洲電台報導，今年1月中國29個重點城市的住宅整體成交額較去年同期幾近腰斬。這篇報導說到，在29個重點城市整體住宅成交面積1,429萬平方公尺，較去年同期銳減46%。北京、上海、廣州及深圳4座大城總成交面積為285萬平方公尺，年減38%、月減21%。至於2、3線城市，總成交1,143萬平方公尺，月減41%，年減47%，成交量直接腰斬。過去一年受疫情影響，中國各行各業面臨衰退，失業人員增加，民眾的購買力下降，住宅的成交量下跌是必然的現象。銀行現在的日子也不好過，很多銀行在縮減營業點，保守經營。許多大型房地產企業陷入債務危機，而中小型房地產企業面臨的困難更大。
和中國房地產市場相比，美國的房地產在過去兩年中表現強勁。2021年美國房市火熱，依據抵押貸款銀行家協會（MBA）的數據，2021年美國房貸業者發放的購屋貸款規模高達1.61兆美元（新台幣44.6兆元）房貸，不僅略高於2020年的1.48兆美元，更超越2005年的1.51兆美元。美國民眾申請房貸的金額破紀錄，顯示房市火熱，年輕買家是近年來拉抬美國房市的主力。
根據標準普爾的數據，在2021年的前8個月首次申請房貸的買家中，1980年代初期至1990年代中期出生的千禧年世代佔67%。依據2022年1月25日發布最新的凱斯－席勒房價指數（Case-Shiller Home Price Index），美國2021年11月的房價指數年增18.8%（如表三），為近34年數據以來第六高的年增率，略低於上個月（10月）年增19.1%，最近幾個月美國房價漲幅已經趨緩，但仍逼近歷史最高紀錄。
表三：2021年11月凱斯－席勒房價指數（S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Index）
資料來源：S&P Dow Jones Indices and CoreLogic
從農曆年前開始台灣就爆發蛋荒，一直持續到現在。筆者當時從媒體上得知，完全不相信，認為是誇大其詞。因此從小年夜開始，有時間就去幾個不同的超市賣場想買看看，一直試到了初四，筆者真的死心了，也證實了原先不敢相信的事，真的買不到蛋！大冷天的想吃個酒釀蛋加湯圓都完全無法。正好我有一位從小長大的好同學，他家裡是台灣某大蛋商，我直接問他，他也證實了。不過，他說，如果真的想要吃蛋，可以隨時去他家拿。我聽了只能……，他同時說了一個現象，讓我笑翻，並且跟他說他終於熬出頭了。他說平時他們送蛋的貨車到了各大賣場，都不被特別待見，但最近任何地方只要看到他們的車子，馬上把最好的停車位子空出來給他們並熱情接待。我相信，未來任何人再對誰不滿，應該也會捨不得丟雞蛋，這成本太高了！