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談台灣和南韓的房地產現況

安富金融工程研究中心 馬瑞辰執行長　撰

2021/2/25

中央銀行於去年12月8日起實施房市信用管制措施，對於打炒房是否有效，央行有三項關鍵指標，分別是「全體銀行不動產貸款占總放款比重」、「國銀新承做高價住宅平均貸款成數」、「國銀新承做高價住宅平均貸款利率」。這段日子下來到底央行打炒房有收到成效嗎？

從最近一期的房價指數來看（如圖一），2021年1月全國房價指數為131.42，與上個月相較上漲0.27%，較去年同期則上漲4.44%，呈現溫和成長。所有縣市中以台南和嘉義表現亮眼，年漲幅分別為10.18%和10.05%，再次為新竹8.09%，遠高於全國房價成長情形。六都中，以台南市房價上漲10.18%為最高，接下來為台中和桃園，漲幅分別為7.51%及6.35%。

　　依六都2021年1月房屋買賣移轉數量來觀察六都房市的變化，與去年12月相比大多呈現下滑趨勢，其中以高雄市下滑幅度最大，月減15.5%；桃園市次之，月減12.9%，新北市月減10.6%，台北市月減8.7%，台南市月減7.8%；只有台中市逆勢上漲，月增4.6%。

　　依內政部建築物開工統計，2020年全台住宅開工量133,909宅，年增15.4%，創統計以來12年新高，總樓地板面積亦成長11.6%。六都住宅開工宅數僅台北市下滑6.2%，去年計9,838宅開工，顯示台北市素地稀少，須以都更或危老整合開發，因此開工量不高。其他五都開工宅數均正成長，以台南市年增46.3%最高，去年開工12,813宅，顯示台南市南科、重劃區、交通建設等話題持續發燒，讓建商積極推案。六都中以台中市開工宅數最大，占全國開工宅數23.16%，去年開工31,017宅，樓地板面積也占全國24.46%，顯示台中市人口紅利及產業鏈布局等議題，加上各重劃區新案不斷，使新屋供給量驚人。桃園市去年開工19,678宅、年增幅36.6%，為六都增幅第二高；新北市開工宅數為六都第二大，占全國開工宅數16.5%，去年開工22,115宅；高雄市去年開工18,415宅、年增8.5%。

　　近年來，很多民間團體與民意代表希望透過立法來追加「囤房稅」，尤其是針對擁有多戶房產的高資產人士。財政部公布2020年房屋稅籍個人歸戶統計，全國「有殼族」共約804萬人，其中以個人名下持有1戶居多，近572.4萬人，占比71.2%；持有2戶次之，近153.4萬人，占比19%；持有3戶近46.3萬人，占比5.8%；持有四戶以上的大戶近31.9萬人，占比不到4%，年增約1.1%，雖然有成長，但並不顯著。三戶以下自住需求仍維持在九成六左右，至於是否有囤房的問題需從多方面去評估；舉例來說，現在雙薪家庭多，夫妻、兒女在異地生活也愈來愈常見，是否真的是為了炒房而囤房，或是因為繼承、自住需求等原因持有一間以上房屋，還須更精準地分析。

　　南韓和我國一樣，面臨房價持續走高，年輕人望房興嘆。南韓政府於2月初宣布一套藉擴大住宅供給，進而平抑房價的計畫，將鬆綁建築法規，以鼓勵都市更新再開發，並聚焦在提高都會區住宅供給，帶來「供給震撼」，以抑制過熱的房價，穩定不動產市場。目標是四年後使國內各大城市新屋數能增加超過80萬戶，其中32.3萬戶將建在首爾，29.3萬戶在首爾近郊的京畿道。

　　南韓文在寅政府之前的措施包括貸款限制和課稅，希望壓抑需求卻成效不彰；新措施則將放寬建築法規，放寬市中心地區建築物高度上限，並放鬆老舊公寓改建規定，以鼓勵低樓層別墅重建成高樓大廈，容納更多戶家庭。並且南韓政府將縮短行政流程，從購買土地到申請建築許可，從目前的13年減為約5年。

　　南韓政府的這一系列政策也是我個人比較認可的，可借鏡參考。簡單地說，政府不該過度的干涉市場又或是抑制需求，這中間也包括投資的需求。要平緩房價最自然的方式就是增加供給，引導房價降溫。豪宅、高價房或特定的投資需求是小眾市場，政府可以讓其正常市場化運作；社會上對於住宅的大眾需求，政府可以從增加供給面（土地或更鬆綁法規鼓勵都市更新），並增加建設社會住宅總量來解決居住問題。

　在最後，這期「執行長的話」想和大家分享在2020年1月中旬，經濟學人雜誌一篇「The horrible housing blunder」並以小標「Why the obsession with home ownership is so harmful」補充說明的專題報導。這篇報導在疫情還未穩定前，似乎沒有引起太多的注意。依經濟學人雜誌分析，在西元2000年後，多數已開發國家的自有房屋率（Home ownership）均達到高峰，但這些有「恆產者有恆心」的屋主開始懷疑，自有房屋是否真是如此美好？不僅是自有房屋須考慮機會成本、維護成本，研究也發現自有房屋居然影響創業（高達30%），而因安土重遷，而放棄在遠地的就業良機，竟也因此推升失業率。我簡單的解讀，擁有自有住房，真的有必要嗎？