執行長專欄 Executive Director's Column
執行長專欄－談台灣房地產現況 Executive Director's Column (2021/7/29)
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談台灣房地產現況
安富金融工程研究中心 馬瑞辰執行長 撰
2021/7/29
台灣全民努力抗疫，在經歷了兩個多月的三級警戒之後，都希望在7/13能逐漸開放；但大家再次失望了，三級警戒被延長到7/26。中央提出了新概念「微解封」，感覺像是在給努力的大家一個交待；雖然筆者到現在還不是很清楚「微解封」到底是怎麼一回事，是否有讓我們的生活回復正常了一點？不過慶幸的是，全民施打疫苗的速度和效率開始大幅提升，這要歸功於日本、美國和各界捐贈的疫苗（目前實際到貨約948萬劑，外國捐贈約584萬劑、台灣自購到貨約364萬劑）！
這一期的全國房價指數為135.07（如圖一），與上個月相較上漲0.29%，較去年同期則上漲5.81%。所有縣市中以台南和新竹表現亮眼，年漲幅分別為12.08%和10.53%，再次為屏東10.51%，遠高於全國房價成長情形。六都中，以台南市房價上漲12.08%為最高，接下來為台中和桃園，漲幅分別為7.19%及6.98%。
從這幾個月的房價指數可以看出，新冠肺炎捲土重來確實讓六都的房價走勢出現了分歧。六都中台南和高雄的房價仍然維持相對堅挺的走勢，疫情期間凸顯出台南、高雄居住腹地較大的防疫居住優勢，加上不少南部的民眾喜歡住獨棟透天房屋，這樣的產品在防疫、抗疫功能上，會比集合式住宅大樓加分，因此在房地產買賣交易上仍有熱點。同樣值得注意的是過去這段受疫情影響的期間，民眾購屋的偏好也有了轉變；採買方便、重視社區管理、戶數少、棟距大、浴室有單層排氣等特色，成為購屋優先選項。雖然疫情早晚會結束，但防疫生活在未來可能成為新常態，在後疫情時代，整體房市將走向生活機能「在地化」、社區住宅「單純化」、居家生活「智慧化」！
房地合一稅2.0版2021年7月正式上路。依央行統計資料，五大銀行新增購屋貸款金額持續成長（如圖二），顯示不少賣方趕在這之前獲利了結，引爆了「逃命潮」，其中兆豐、台銀兩大行庫單月更出現房貸餘額淨增加逾百億的驚人數字，這波拋售把行庫的房貸業務帶向高峰。去（2020）年五大銀行新增購屋貸款金額累積約6,295億元創新高，今年上半年五大銀行新增購屋貸款金額累積約3,415億元，較去年上半年累積約2,844億元，增幅高達20.1%。
有一個有趣的房市指標可以給大家參考。根據內政部地政司最新統計（如表1），今年六月經紀業備查（營業中）家數達7,521家，受僱不動產經紀人為9,607人、受僱營業員約為4.6萬人，均創下自2007年1月資料統計以來新高。若與前波房市反轉時間點相較，也就是2017年3月，今年六月經紀業營業中家數與那時相較增加逾一千家、增幅約18.9%，受僱經紀人則增加逾一千五百人、增幅約19.7%，受僱營業員增加逾一萬人、增幅約29%。如果台灣的房市不看好、不熱絡，房仲業者的數量和從業人員不會這樣成長。
而房市買氣有多熱，從買賣移轉棟數和不動產經紀業銷售額可看出端倪（如表2），去（2020）年全台累積買賣移轉棟數約32.7萬棟，創七年以來新高，而今年上半年累積買賣移轉棟數約17.5萬棟，較去年上半年14萬棟，增幅高達24.8%。又依財政部統計資料庫「全國不動產經紀業銷售額」（包括不動產仲介業及不動產代銷業），去（2020）年高達近857億元，相較2016年房市谷底約408億元，增幅超過1.1倍之多。今年1-5月不動產經紀業銷售額累積約298億元，較去年1-5月累積約207億元，增幅高達近44%。
值得注意的是，雖然台股在7/15收盤指數突破1萬8千點，但從行政院主計總處的人力統計資料，6月就業人數較5月大減9.7萬人，6月非勞動力人數較上月增加約8千人，反映部分就業人口受疫情衝擊，退出勞動市場；台灣失業率攀升至4.8%（如圖三），創逾十年半新高，顯示疫情對整體台灣受薪階層有相當大的影響。而且部分商家、企業在疫情期間營收慘澹，導致部分勞工面臨無薪假或失業問題，恐造成薪資收入短缺，可能影響個人的消費和還款能力。以房貸八百萬元，採單一房貸利率1.31%，貸款20年、無寬限期的本息平均攤還法試算，平均每月要還款3.8萬元，這個金額對一般人而言不容小覷，如果生活和收入不幸受到衝擊，最終可能導致房貸繳不出來。
依近期國際清算銀行（BIS）發布的年度經濟報告指出，疫情期間全球多數國家房價上漲速度已超過經濟基本面，主因是各國刺激經濟的量化寬鬆（QE）貨幣政策，較低的利率不僅使房屋貸款成本降低，使資金流入房市，推升房價。因此若央行太快撤回刺激措施，恐衝擊房地產市場，並導致房價下跌，傷害才剛從疫情中逐漸復甦的經濟；若太慢撤回刺激措施，恐導致房價進一步上漲，並不利長期金融穩定，提高金融失衡的風險。這真是兩難！
由於多數國家仍在努力對抗疫情，經濟復甦有賴於持續的政策支持，因此，央行可能尋求升息以外的替代方案，例如調整房貸成數（LTV）限制或調整房貸風險權數；但這些措施無法保證可以成功，影響房市的重要變數如住宅供需變化、利率、政府租稅政策、市場預期等因素複雜，非單一政策能達成。
我們台灣的政府和央行是否有智慧和能力，既能維持低利率並釋出足夠的流動性，來因應受疫情影響的企業和民眾，但又同時不讓房地產市場過熱，又不會傷害到房貸戶，甚至讓房價回穩，這是一門艱深的課題，也讓我們拭目以待。
最後，財政部近日公布稅收，隨著台股交易熱絡，今年上半年證券交易稅達1,367億元，較上年同期增加757億元、年增1.2倍，不僅創下歷史同期新高，且已達上半年證交稅收已達全年預算數114%，提前達成預算目標。另外，房地合一2.0在7月1日上路實施，由於存在賣方搶上路之前獲利了結的情況，累計上半年房地合一稅收達到92億元，年增1.1倍，也創下歷史同期新高紀錄。既然政府手頭上有足夠的子彈，就趕快多買些疫苗，真正做到超前部署吧！