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談台灣房地產現況

安富金融工程研究中心 馬瑞辰執行長　撰

2021/10/28

　　又來到了光輝的十月。只是，高雄城中城大火和新北虎豹潭事故讓全台灣籠罩著淡淡的哀傷。同樣在光輝的十月，台灣的民主再次創下歷史，人民第一次成功用選票讓不合格的國會立法委員下台，台灣人民真的很了不起。說到城中城事件，又是老舊建築因為缺乏管理機制，也沒有相關法令嚴格稽查安全問題，一不注意就可能釀成重大災害。台灣在推動都市更新以及危老改建的政策和作法上面，一定要有魄力要能提高行政效率，尤其是在都更的行政流程上面，絕對不要再被少數的人群所影響了。城中城事件也再次凸顯台灣弱勢族群的居住問題。台灣政府雖然有建造社會住宅，但是相對應的租金還是讓這些族群無法負擔。他們只能被迫去居住安全堪慮的違章建築，也因為這樣的市場一直存在，這讓房東不願意改建房屋，造成惡性循環。

　　在光輝的十月中，我們也看到了電動車龍頭特斯拉公司市值正式超過1兆美金；加密貨幣市值最高的比特幣也創新高，將近6.7萬美金。好像什麼都在漲，就筆者買的股票沒有漲。全球經濟面臨強勁通膨的挑戰，歐洲最大經濟體德國9月生產者物價指數（PPI）年增率為14.2%，這個數據是1974年10月以來最大漲幅；歐元區9月消費者物價指數（CPI）年增率3.4%，寫下2008年9月以來最大漲幅，也遠超過歐洲央行（ECB）所訂下的目標通膨率2%。英國9月CPI年增3.1%，稍低於8月的3.2%，但英國央行預期年底前會站上4%，為其通膨目標的兩倍。美國9月的CPI年增率上升到13年來最高的5.4%，而且過去兩年的年複合增長率接近3.4%，也遠高於聯準會2.0%的非正式目標。中國大陸9月PPI年增率高達10.7%，創下26年最高漲幅。

　　全球的PPI和CPI都急升，主要原因是天然氣價格、煤炭價格和電價都大幅上漲，能源產品成本飆漲所致。世界銀行對大宗商品價格的調查報告中，可以看到能源價格過去兩年的複合年增長率達20%，而食品價格則以每年19%的速度上漲。

　　高通膨的警報讓不少國家開始升息了。這當中包括俄羅斯、韓國、巴西、新加坡、紐西蘭等13個國家。這些國家為了抵抗高居不下的通膨，升息的腳步都比美國聯準會（Fed）、中國大陸和歐洲的央行快。而台灣央行的利率政策目前還是維持現況。台灣在這一期的房價指數為135.8（如圖一），與上個月相較上漲0.43%，較去年同期則上漲4.43%。所有縣市中以花蓮表現最亮眼，年漲幅為10.2%，接著為屏東和彰化，年漲幅分別為9.97%和9.23%，遠高於全國房價成長情形。六都中，以台南市房價上漲6.49%為最高，接下來為台中和高雄，漲幅分別為6.33%及4.44%。

　　因為城中城大火事故，內政部開始研議修正《公寓大廈管理條例》，強制要求老舊複合用途建築物應成立管理組織，並與地方政府討論改進及執行作法，以維護建築物安全設施與管理。內政部將與地方政府合作，在三個月內完成老舊複合用途建築物的公安與消防全面稽查，違規者依建築法、消防法相關法規裁處。徐國勇部長也指出，因建築物用途趨向多元複雜，如內部有居住或收容避難弱者的場所，共同防火管理及整體避難訓練至關重要。內政部已提出消防法修正草案，針對有二個以上場所的建築物且其管理權人不同時，規範管理權有分屬的特定建築物，應實施共有部分防火管理及整體避難訓練。

　　另外，根據內政部統計（如表1），台北市5層樓以下住宅約47萬戶，占全市約52.6%；新北市約84萬戶，占全市51%；台南市約57.5萬戶，占全市81%。老公寓想透過都更換新貌，整合時程艱辛，改走危老雖然行政流程較快，但仍需住戶百分百同意，難度亦不低。