執行長專欄 Executive Director's Column
執行長專欄－談台灣、新加坡和美國房地產現況 Executive Director's Column (2022/11/3)
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談台灣、新加坡和美國房地產現況
安富金融工程研究中心 馬瑞辰執行長 撰
2022/11/3
這一期的執行長專欄晚了幾天才截稿。結果就發生了韓國梨泰院的不幸事件。街道的狹窄，逃生動線的規劃不良，都可能是造成這事件的原因。未來台灣在辦任何大型活動場地都該引以為戒。日本於10/11、台灣自10/13開始均打開國門，正式進入後疫情時代。防疫旅館開始退場，國際航班開始增加，滿手日元的國人也迫不及待地想要花手上的日元了。比較令人擔心的是中共20大雖然順利開完會，習大大也如大家預期的一樣，權力一把捉，並展開沒有前例的第三個任期。最新的政治局常委名單裡面沒有一位是以經濟見長的，希望接下來的五年中共會全力拼經濟，這樣台海也才會更安定。
台灣央行2022年來三度調高政策利率（如圖一），合計升息幅度只有2碼（0.5%），遠低於美國聯準會累計升息的12碼（3%）。由於房貸利息負擔增加，房市買氣會直接受影響。房市轉冷的事實可以從房貸及建築貸款餘額年增率持續下降來看出。根據央行統計，房貸年增率在2021年6月時衝破二位數至10.4%、創近15年新高後開始反轉滑落，建築貸款年增率更早在2021年1月時上揚至18.7%、創近十年新高後即開始回跌，至2022年9月底的統計數據已各來到8.2%及12%（如表一）。
就房價指數來看，這一期的房價指數為165.62（如圖二），與上個月相較上漲0.67%，較去年同期則上漲21.9%。所有縣市中以新竹表現最亮眼，年漲幅為41.36%，接著為台南和高雄，年漲幅分別為30.11%和25.9%。
據內政部最新資料（如表二），2022年第二季全國房屋稅籍住宅數量超過900萬宅，超過七成集中於六都；與五年前（2017年第二季）相比住宅數量增加5.6%。比較各縣市五年來住宅增長幅度，一個有趣的現象是金門縣以14.8%成長幅度位居第一，因其住宅數量絕對值較小而成為全台住宅成長最快速的縣市。新竹縣漲幅10.9%居第二（若新竹縣市合併計算則漲幅為8.9%），桃園市增幅8.6%排名第三，是六都中住宅數量增速最快的區域。
而就租金的部份，根據主計處消費者物價指數房租類的統計，9月房租指數達106.77，續創歷史新高，且租金漲勢有擴大趨勢，過去三個月的房租指數年增率都超過2%，全台當中漲幅最大的區域是南部縣市（如表三）。上一次租金指數年增率連續超過2%，可以回推到1996年。
台灣租金上漲太快嗎？看到新加坡的狀況我們可以慶幸身處在台灣了。根據新加坡99.co和SRX的9月報告顯示，新加坡私人公寓的租金與去年同期相比上漲了30.9%，自2020年12月起連續21個月上漲；且9月份租屋量與去年同期相比上漲了1.9%，與五年平均租屋量相比則高出5.6%。
新加坡金管局、國家發展部和建屋發展局發布聯合聲明，為應對利率上升，9月底收緊住房貸款的限額，確保審慎借貸；並提高用於計算總償債率和抵押貸款償付率的利率下限。又為緩和房市需求和確保價格合理，增加民眾排隊入住公共住宅的等待期約15個月，大幅限縮房市供應。此新限制以及房市供應緊縮，讓更多人無法買房只能轉向租房，導致新加坡租賃市場更火熱，推高房屋租賃價格。再加上外籍、高資產人士等移民的湧入，使得對房市需求更高。
隨著全球利率攀升，亞洲的房地產債務疑慮也從中國大陸擴散到其他國家。例如南韓政府祭出規模50兆韓元（近350億美元）的信用支援計畫，就是為了要讓市場安心不會有倒債的問題。越南央行在9月22日宣布升息4碼（1%），利率至5%；又在10月24日宣布再次提高政策利率1個百分點，利率升至6%，重貼現率也從3.5%提高到4.5%。今年一個多月內二度升息，目的為了減輕越南盾的貶值壓力、降低通膨風險，同時也是為了要保護銀行體系。
美國的持續升息，雖然是要為了減緩通膨的壓力不得不採取的作法。但對美國的房地產市場而言，肯定是很大的利空。美國聯邦住房貸款抵押公司（Freddie Mac，簡稱房地美）調查指出，截至10月27日，30年期固定抵押貸款平均利率已高達7.08%，比上週6.94%增加14個基點（0.01%），比去年同期3.14%增加394個基點，創20年來新高，高利率將使房市更加停滯。
受到抵押貸款利率高漲、通貨膨脹持續上升、股市低迷再加上經濟前景未明，美國房市陷入動盪。美國房地產網站Redfin根據2022年2月至8月房價、房價跌幅、房屋供應量、售價與定價比（sale-to-list ratio）、房屋銷售速度等指標的變化，對全美人口最多的100大都會區進行分析；房市降溫速度最快的十大都市依序是西雅圖（華盛頓州）、拉斯維加斯（內華達州）、聖荷西（加州）、聖地牙哥（加州）、沙加緬度（加州）、丹佛（科羅拉多州）、鳳凰城（亞利桑那州）、屋崙（加州）、北港（佛州）和塔科馬（華州）。前十大降溫速度最快的都市，幾乎為房價長期昂貴的西岸都會區，或是在疫情期間吸引大量人口遷入、明顯變得較不可負擔的地區。
來聽聽好消息吧。營建成本上漲，拉抬新建案房價的現象可望舒緩。根據主計總處營造工程物價指數顯示，過去十年尚算平穩的指數，自2020年9月突破110後，後續指數即一路上揚，今年5月創下歷史新高的132.74，不過短期內隨原物料價格走跌，營造工程物價指數也出現漲不動的現象，甚至連續三個月下跌，8月修正至130.63，9月緩升至131.41。全球原物料價格開始修正，也讓部分的營造材料價格走跌，由營建成本推升房價的預期應該會放緩。但營建工資仍很高，營造工程物價指數中的勞務工資類在9月此指數還創下歷史新高的118.81。
另外一個好消息是台灣的銀行都已經開始「超前部署」來因應房地產市場之後可能出現的軟著陸。依《銀行法》第72-2條，銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，以總存款加金融債總額30%為限；各銀行內部多以28%為警戒水位，超過者就會提高房貸利率、降低成數來因應。從金管會9月底不動產放款統計可以得知，僅有八家銀行比率落在逾28%警戒區中，代表了銀行持續從不動產市場回籠資金，脫離警戒區的銀行家數愈來愈多。
在本期專欄的最後，和大家提醒一下，再不到一個月就要百里侯的選舉了。大家要記得去投票。感覺今年的選舉除了特定幾個縣市很熱閙以外，其它大部份縣市好像選情有點冷。希望今年的選舉能平安順利，然後新的市府團隊能在未來穩定房市以及保障市民的居住權！