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談台灣房地產現況

安富金融工程研究中心 馬瑞辰執行長　撰

2022/6/24

　　低時率的時候要過去了。台灣央行在過去的幾個月中一共升息了1.5碼，雖然遠不及國際間主要經濟體的升息幅度，但資金成本的增加已經讓我們市井小民們開始有感了。因為近期新台幣的升息幅度相對較低，新台幣開始回貶，這也會間接加速資金從台灣流向利率高的經濟體，又因為資金外移，這也會加速新台幣的貶值。台灣的能源政策一直都為社會所不滿，加上整體用電量一直成長，我國的電價也要撐不住了。油價電價開始上漲後，物價會加速上漲。我們老百姓的日子要更辛苦了。

　　股民們也是心頭在滴血啊。年初才衝到快1萬9千點，大家開始討論會不會破2萬點以及台積電會不會到1,000元，沒有多長的時間，全球的股市已經進入技術熊市了，台股也進入1萬5千點的保衛戰了。令筆者不理解的是股市漲多回跌是很正常的事，很多股票在這段多頭的期間當中漲了好幾倍了，現在回跌修正是再自然不過的事了。加上央行升息以及能源價格走高，俄烏戰爭等諸多的利空，股市不適度的修正，才是奇怪的事吧！但為什麼政府已經開始有要護盤的跡象了？股市漲翻了，也不見政府進場干預或是任何「打股市」的政策；房市上漲，且幅度遠不及股市，就被政府四番五次的出台各類讓人眼花繚亂的打炒房政策。

　　真的要讓房市降溫，筆者老早就建議升息以及收緊流動性。央行一直不願意升息，然後端出一盤盤奇怪的菜，房價仍是一直沒有降下來。央行以前不升息是因為會對整個經濟產生重大影響這個筆者還理解，但為什麼政府要讓房價穩定，不從最上游的土地交易下手，為什麼不從進口的建築原料建材的關稅下手；營建業各工班嚴重缺人，政府為什麼不適度開放建築移工？

　　今年不升息不行了，目前升了1.5碼，然後整個買房意願從國泰金控的研究調查可以看到有越來越多的買房者意願受到影響；然後政府和老百姓們說因為政府的打炒房政策產生作用了。通貨膨脹率一直處在高檔水位，房價確實還是很穩健。由這一期的房價指數為142.12（如圖一），與上個月相較上漲0.63%，較去年同期則上漲5.8%。所有縣市中以台南表現最亮眼，年漲幅為11.79%，接著為嘉義和台中，年漲幅分別為9.44%和8.57%，遠高於全國房價成長情形。

　　美國聯準會（Fed）一口氣升息3碼，台灣央行也會繼續升息。台灣消費者物價指數（CPI）年增率已連續3個月超過3%，央行對付通膨主要工具就是升息，為維持物價穩定，在通膨率降至經建目標之前，央行都有持續升息壓力。而依國家發展委員會的2021-2024年國家發展計畫，訂定總體經濟目標中的「核心消費者物價指數（不含蔬果及能源）」上漲率為4年平均1.0%至1.5%，而今年1至5月平均核心CPI較上年同期漲2.33%。

　　央行於6月16日除了升息半碼外，同時睽違14年後再度調升存款準備率，擴大緊縮資金。一個升息、一個緊縮資金，價與量並行方式，這兩計重拳肯定會對房市產生最直接的影響。

　　存款準備率是指銀行的存款不能用於放款的比率。因此，央行提高存準率，等於是強迫銀行手中得保留更多的流動性，進而減少銀行可用以放款或投資的資金。前次央行調升存款準備率還是在2008年7月，當時為國際金融海嘯爆發前，不僅通膨高漲，國內還有油電雙漲背景。央行總裁楊金龍指出，存款準備率調漲1碼，代表銀行要存放在央行的現金變多了，大約會收回1,200億元的市場資金，且調整存款準備率不會直接影響到銀行的存放款利率，但會降低貨幣數量的流動性，影響授信、投資商業本票、公司債等市場的意願，對M2（貨幣供給額）的控制長期下來會有明顯助益。

　　美國聯準會政策轉鷹，也讓美國房地產市場開始降溫。根據美國房地產數據公司資料，許多賣家正在大幅度的降價，比例已超過25%，此舉和過去2年房價的攀升，形成了鮮明對比。 台灣近三年清華安富房價指數（2022年5月與2018年5月指數相較）漲幅高達約15.9%，但台灣的平均實質總薪資漲幅只有約4%（2021年全年平均與2018年全年平均相較）。因為薪資低加上漲幅遠落後房價的漲幅，所以台灣的年輕人離買房越來越遠。

表一：2018-2021年台灣全體受雇員工薪資情形（資料來源：行政院主計總處薪情平臺）