執行長專欄PDF全文：請點擊下載

談新冠肺炎疫情對台灣３月房地產景氣影響

安富金融工程研究中心 馬瑞辰執行長　撰

2020/04/23

新冠肺炎疫情影響全球，引發史無前例的金融動盪，連帶而來的讓市場掀起「無差別拋售潮」。不論是股票、外匯、大宗商品、債券甚至黃金都遭到砍倉，市場情緒最恐慌時，災情甚至超過金融海嘯時期。在這最恐慌的時候，台灣房市卻相對穩健，顯現其「不動產」的特性，但房市真的自新冠肺炎中免疫嗎？

儘管台灣防疫表現讓全世界驚豔，但台股仍受到全球股災影響，短短一個月內，台股加權指數暴跌3千多點（如圖一），大盤於3月19日急跌至8,523點才見底反彈；相對之下，房價在2月、3月間沒有受到明顯波及，全台買賣移轉棟數也沒有劇烈變化，房地產穩健的價量表現與如同坐雲霄飛車的股市表現相較，呈現了強烈的對比。

近期，台灣房地產市場的預售屋、新成屋價格不動如山；僅中古屋的價格小幅下跌、出現議價空間加大的不同走勢。簡單地說，多數建商傾向靜觀其變，不認為有立即降價的需要。

為什麼建商可以氣定神閒？有兩大關鍵因素，第一是利率，第二是歷史經驗。首先看利率，五大行庫2月新承作房貸利率為1.611%（如圖二），央行在3月19日宣布降息1碼（0.25個百分點）；可以預料的是，當行庫陸續反應降息後，4月的房貸利率有可能跌破1.5%關卡，再創歷史新低。因此，儘管房價處在歷史高檔，低利環境有利於購屋者負擔房貸。再來，2003年的SARS事件和2008年的金融海嘯的市場波動經驗，讓建商知道波動是暫時的，除非財務吃緊，不然沒有急售和變現壓力。

圖二：央行統計台灣五大銀行新承作放款利率情形

為何台灣房地產和股市的走勢呈現強烈對比？除房地產本身的特性以外，台灣股市外資的投資佔比相當高，尤其又多是持有龍頭股、權值股，一旦國際金融市場有任何的風吹草動，台股就容易成為外資的提款機，使台股大幅波動。

台灣3月的房價指數為125.68和去年同期相比上升了3.30%（如圖三）；和上季相比上升0.17%；和上個月相比上升了0.05%。普遍認為新冠肺炎疫情會衝擊房市，使房價修正，但這兩個月的房價仍未出現劇烈波動。安富中心認為目前台灣房價可以維持穩定，有以下四個主要原因：其一，台灣疫情控制相對得宜；其二，剛性購屋需求，奠定買盤基本面；其三，中美貿易戰以及租稅大赦，讓境外資金回流；其四，央行降息、低利率環境，降低購房門檻，形成租不如買現象。

圖三：清華安富房價指數－近一年全國房價指數趨勢圖和年變動率

值得注意的是，待售中古屋去化速度反而加快，六都除新北市外，今年第一季其他五都物件待售天數均減少，北市也較去年同期減少19天最多。這個數據顯示目前台灣的房地產市場還是很健康的。

當然，新冠肺炎是有影響到房市；比如疫情導致砂石、消防、電梯等物料供應鏈斷鍵或減產，造成不少建案的進度延後，甚至面臨停工。也因此，部分地方政府有配套措施，讓建商可以申請展延「建造執照」、「雜項執照」的期限。

總結，新冠肺炎目前影響全球經濟最大的，一是因相繼鎖國產生的產業斷鏈危機，二是因限制人員流動，所產生的被迫性消費緊縮。前者會造成今年全球GDP成長不如預期，後者會造成相關消費性產業的嚴重傷害，但這兩項因素都會因疫情趨緩後，逐漸恢復。疫情穩定下來後，我們相信台灣的經濟會慢慢回穩，而房市會更健康發展。

結稿到這，又見證歷史性的一刻，紐約商品交易所西德州中級原油（WTI）五月的交割價跌破0美元，到每桶-37.63美元，出現「負油價」現象。這段日子的金融市場表現太狂野，太刺激了！這樣的波動會不會讓未來的房價指數走勢出現變化呢？讓我們拭目以待！