執行長專欄-談台灣房地產現況 Executive Director's Column (2022/3/31)

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談台灣房地產現況

安富金融工程研究中心 馬瑞辰執行長 撰

2022/3/31

  這一個多月以來,世界的局勢更加混亂了!不要說是房價指數,整個經濟預測以及國際關係的發展都越來越走向未知,因為有太多的不確定性了。在2月中之前,沒有任何人想像的到俄羅斯會真的入侵烏克蘭。金融市場在俄羅斯剛入侵的前面幾天確實大幅滑落,但整個戰事還沒有結束,金融市場很快又漲回來了。這真的很離譜!難道現在的投資人、法人都沒有風險意識了?大家真的都知道普丁在想什麼、打什麼算盤,所以都敢大膽進場逢低買進?沒有人擔心最後走投無路的普丁會把核武端出檯面,引發更大規模的戰事嗎?如果真的發生,全球各個經濟體無一會倖免,都會相當程度的修正。近期也不少媒體關注台灣會不會成為第二個烏克蘭。筆者絕對不想危言聳聽,但一樣的道理,我們都不是習大大,沒有人可以肯定中國會不會在短中長期的任何時候對台灣採取行動。但我們身處在台灣的每一個人一定要有這樣的危機意識,可以審慎樂觀,但絕不可以掉以輕心,我們要做好準備。

  因為俄國開戰,美英等西方國家立即對俄國開展經濟制裁反制,俄烏戰事宛如黑天鵝事件,襲擊全球股市、貴金屬、能源以及產業供應鏈。這場戰事除了影響國際油價,糧價上漲幅度也相當可觀,這是因為俄烏小麥產量占全球貿易量超過三成,若戰爭持續,小麥及玉米價格將進一步上漲。能源和糧食的價格上漲將大幅提升民生物資上漲的壓力;房地產的成本和價格也都將直接受其影響。俄烏戰事前全球就都面臨通膨的巨大壓力了,戰事開始之後通膨的現象只會更嚴重。也因此,美國聯邦準備理事會(Fed)於2022年3月16日宣佈加息一碼(0.25%),將聯邦基金利率目標區間由0%至0.25%區間提高為0.25%至0.5%區間。

  這是2018年以來聯準會首次升息,不僅如此,還透露更激進的措施,預計將在今年加息六次政策會議上,以加大努力減緩處在40年來最高水平的通貨膨脹;此外5月將宣佈縮減9萬億美元資產負債表的進程。台灣央行也在3月17日宣佈將重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率各調升一碼(0.25%),分別由年息1.125%、1.5%及3.375%調整為1.375%、1.75%及3.625%;其中以指標重貼現率自歷史低點升至1.375%,將有助抑制通膨預期心理,維持物價穩定。

  近期有北韓試射洲際飛彈,南韓選出親美路線的新總統尹錫悅,印度又在全球敏感時機「不小心」地將飛彈射至巴基斯坦境內,再加上中國東航客機的不幸墜機事件以及台灣連日多起地震,筆者每天都心驚膽顫,深怕又有任何風吹草動而讓世界更亂、更不安。但我們台灣人民又豈是被嚇大的?筆者認為台灣人民是全世界最勇敢的,台灣人民不怕解放軍、不怕升息、不怕俄烏戰事對經濟的影響,更不用說經常性的停電或缺電了。世界第一勇的台灣人民什麼都不怕就只怕房價高,買不起台北市的帝寶。話說這一期的房價指數為138.99(如圖一),與上個月相較上漲0.48%,較去年同期則上漲3.9%。所有縣市中以彰化表現最亮眼,年漲幅為9.5%,接著為台南和基隆,年漲幅分別為7.9%和7.69%,遠高於全國房價成長情形。六都中,以台南房價上漲7.9%為最高,接下來為台中和高雄,漲幅分別為7.68%及4.88%。

 

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圖一:清華安富房價指數-近一年全國房價指數趨勢圖和年變動率
 

  根據內政部統計月報資料顯示(如表一),今年1月和2月平均每戶人口數量僅剩下2.59人,處於歷史新低紀錄。1991年台灣平均每戶有3.94人,2009年跌破3人關卡,剩下每戶2.96人,2021年平均只剩下2.6人,今年1月起平均每戶剩下2.59人。人口減少、分戶與單身戶增加,都是導致每戶人口下滑因素。這樣的現象也勢必會影響房地產供需市場。

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表一:全台戶數、人口數、戶量和人口密度統計
資料來源:內政部戶政司

  現代人晚婚,單身人口也越來越多,據內政部不動產資訊平台統計(如表二),2021年第四季全國的一人一宅的數量達195.2萬宅,占比從十年前的21.8%增加到26.75%,而六都當中以新北市超過41萬宅的一人宅占比最高達30%;台北市超過24萬宅的一人宅占比29.77%次之;再來為高雄市超過25萬宅的一人宅占比28%居第三。而若與十年前(2011年第四季)相較,六都中以台北市一人宅增加比例5.22%最多,台南市增加5.01%次之。這整個現象再加上房價上漲,未來新建案的坪數規劃持續朝向更小坪數的設計。

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表二:2021年第四季設有戶籍宅數依宅內人口數區分
資料來源:內政部不動產資訊平台
 

  近年在少子化、人口負成長的環境下,人口遷徙狀況自然成為判斷區域房市表現,或房地產增值潛力的參考。近期疫情影響物價、房價上漲,六都於去(2021)年首見出現社會遷移人口全面負成長的現象(如表三)。六都中又以台北市淨遷出約7.6萬人最多,新北市淨遷出約2萬人次之,出現一股「脫北潮」。

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表三:人口社會增加和自然增加情形
資料來源:內政部戶政司

  依內政部戶政司統計資料,今(2022)年1至2月國際淨遷徙為4.7萬人,包含遷入國內者7,450人,遷往國外者5.5萬人,且其中遷往國外者中有5.3萬人原本就在國外,未於出境2年返國,致依戶籍法第16條規定,經戶政事務所催告後逕為遷出登記者。2021年自國外遷入初設戶籍者為10,940人,戶籍逕為遷出國外者為177,818人,占國外遷出者近97%(如表四)。

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表四:2019年和2021年人口國際遷徙情形
資料來源:內政部戶政司

  2021年淨遷入人口統計如果把六都和新竹縣市的行政區一起比較(如表五),由新竹縣竹北市淨遷入4,175人居冠,新北市林口區淨遷入3,037人次之,台中市北屯區淨遷入2,929人居第三。從人口增加的行政區中觀察,可以發現這些行政區有幾個共通點,過去皆為房價基期相對低的蛋白區,皆有科技業設廠和新興重劃區。前十大淨遷出人口均為台北市行政區,由台北市大安區遷出1萬多人居冠。

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表五:2021全年人口社會增加情形
資料來源:內政部戶政司
 

 這兩年因為疫情所以大多時候實施國境管制,導致來台旅客人次連兩年打一折。據交通部觀光局發布的資訊可以看到,去年來台旅客跌至14萬人次(如表六),僅高峰時期的1%。國際觀光業幾乎消失,飯店與國際觀光商圈的店面市場出現三個很明顯的現象,關店、轉手與改建。觀光業受嚴重影響之下,讓業主不得不思考不動產未來方向。加上不少飯店的屋齡也早就到了需要大幅修膳的階段,就算疫情結束,老舊飯店的競爭力也肯定有限。這波房地產的景氣走揚,加上危老改建的高額容積獎勵,不少老飯店從不動產經營轉型不動產開發,尤其是在精華區的不動產資產活化後,勢必可以創造更高效益。

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表六:2016至2021年來臺旅客人次按居住地分
資料來源:交通部觀光局
 

  看到基隆捷運終於定案,原本交通不方便一直是汐止到基隆間居民心中的痛,未來是否會因為原交通不便利,所以房價長期處於低基期的現象,有了基隆捷運利多而有所改變呢?

  另外很值得一提的是2月17日金管會宣布,為促使銀行審慎控管辦理該等貸款之相關風險,拉高銀行計算資本適足率LTV法(不動產曝險按貸放比率計算風險權數)中的法人房貸、自然人第三戶房貸、購地、餘屋及工業區閒置土地貸款共五大項風險權數(如表七),最高達200%,適用新貸、舊案續貸及轉貸案。總的來說,風險權數調高會直接影響到資本適足率,進而墊高承作不動產成本,銀行除非增資,才能符合資本適足,否則,當然是盡量減少風險性資產的放款。這樣的打「炒」房政策也確實會對房地產市場有相當直接的影響。

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表七:調整不動產抵押貸款風險權數比較表
資料來源:金管會銀行局

  最後,筆者發現什麼都不怕的台灣人民除了怕買不到房以外,其實還有害怕的東西!全球都在打開國門,大幅開放以期盡快讓經濟及生活都能趕快恢復正常的同時,台灣人民和大陸同胞一樣被新冠肺炎嚇到,整個想法觀念都被扭曲不能理性客觀的來評估了,該開放、該有和新冠肺炎共存的意識都不敢說、不敢做。儘管打了疫苗、PCR檢測陰性入境,檢疫天數縮短為隔離10天和接續自主健康管理7天,台灣還要失去多少機會?真的很無語,繼續鎖國吧!不管怎樣,還是希望俄烏戰事趕快落幕,PEACE!!