執行長專欄-談新冠肺炎疫情對台灣3月房地產景氣影響 Executive Director's Column (2020/4/23)

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談新冠肺炎疫情對台灣3月房地產景氣影響

安富金融工程研究中心 馬瑞辰執行長 撰

2020/04/23

新冠肺炎疫情影響全球,引發史無前例的金融動盪,連帶而來的讓市場掀起「無差別拋售潮」。不論是股票、外匯、大宗商品、債券甚至黃金都遭到砍倉,市場情緒最恐慌時,災情甚至超過金融海嘯時期。在這最恐慌的時候,台灣房市卻相對穩健,顯現其「不動產」的特性,但房市真的自新冠肺炎中免疫嗎?

儘管台灣防疫表現讓全世界驚豔,但台股仍受到全球股災影響,短短一個月內,台股加權指數暴跌3千多點(如圖一),大盤於319日急跌至8,523點才見底反彈;相對之下,房價在2月、3月間沒有受到明顯波及,全台買賣移轉棟數也沒有劇烈變化,房地產穩健的價量表現與如同坐雲霄飛車的股市表現相較,呈現了強烈的對比。

 

TAIEX

圖一:台股加權指數近二個月走勢圖(資料來源:https://www.twse.com.tw/

近期,台灣房地產市場的預售屋、新成屋價格不動如山;僅中古屋的價格小幅下跌、出現議價空間加大的不同走勢。簡單地說,多數建商傾向靜觀其變,不認為有立即降價的需要。

為什麼建商可以氣定神閒?有兩大關鍵因素,第一是利率,第二是歷史經驗。首先看利率,五大行庫2月新承作房貸利率為1.611%(如圖二),央行在319日宣布降息1碼(0.25個百分點);可以預料的是,當行庫陸續反應降息後,4月的房貸利率有可能跌破1.5%關卡,再創歷史新低。因此,儘管房價處在歷史高檔,低利環境有利於購屋者負擔房貸。再來,2003年的SARS事件和2008年的金融海嘯的市場波動經驗,讓建商知道波動是暫時的,除非財務吃緊,不然沒有急售和變現壓力。

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圖二:央行統計台灣五大銀行新承作放款利率情形

為何台灣房地產和股市的走勢呈現強烈對比?除房地產本身的特性以外,台灣股市外資的投資佔比相當高,尤其又多是持有龍頭股、權值股,一旦國際金融市場有任何的風吹草動,台股就容易成為外資的提款機,使台股大幅波動。

台灣3月的房價指數為125.68和去年同期相比上升了3.30%(如圖三);和上季相比上升0.17%;和上個月相比上升了0.05%。普遍認為新冠肺炎疫情會衝擊房市,使房價修正,但這兩個月的房價仍未出現劇烈波動。安富中心認為目前台灣房價可以維持穩定,有以下四個主要原因:其一,台灣疫情控制相對得宜;其二,剛性購屋需求,奠定買盤基本面;其三,中美貿易戰以及租稅大赦,讓境外資金回流;其四,央行降息、低利率環境,降低購房門檻,形成租不如買現象。

 

HPI 2020 Mar

圖三:清華安富房價指數-近一年全國房價指數趨勢圖和年變動率

值得注意的是,待售中古屋去化速度反而加快,六都除新北市外,今年第一季其他五都物件待售天數均減少,北市也較去年同期減少19天最多。這個數據顯示目前台灣的房地產市場還是很健康的。

當然,新冠肺炎是有影響到房市;比如疫情導致砂石、消防、電梯等物料供應鏈斷鍵或減產,造成不少建案的進度延後,甚至面臨停工。也因此,部分地方政府有配套措施,讓建商可以申請展延建造執照雜項執照的期限。

總結,新冠肺炎目前影響全球經濟最大的,一是因相繼鎖國產生的產業斷鏈危機,二是因限制人員流動,所產生的被迫性消費緊縮。前者會造成今年全球GDP成長不如預期,後者會造成相關消費性產業的嚴重傷害,但這兩項因素都會因疫情趨緩後,逐漸恢復。疫情穩定下來後,我們相信台灣的經濟會慢慢回穩,而房市會更健康發展。

結稿到這,又見證歷史性的一刻,紐約商品交易所西德州中級原油(WTI)五月的交割價跌破0美元,到每桶-37.63美元,出現負油價現象。這段日子的金融市場表現太狂野,太刺激了!這樣的波動會不會讓未來的房價指數走勢出現變化呢?讓我們拭目以待!