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執行長專欄 Executive Director's Column

執行長專欄-談台灣和台北市南港區房地產現況 Executive Director's Column (2020/5/28)

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談台灣和台北市南港區房地產現況

安富金融工程研究中心 馬瑞辰執行長 撰

2020/05/28

這次新冠肺炎造成的危機幾乎影響到世界的各個角落,各國陸續展開救市、救經濟的各類措施。疫情蔓延使各市場流動性減弱,造成經濟萎縮;防疫的隔離措施使全球貿易市場萎縮,甚至造成產業供應鏈中斷、受阻;失業或人們對未來的不確定性、恐懼感使消費信心和投資力道下滑等因素,交互影響又各自發展。這樣的事件在人類歷史上未曾發生,所以沒有前例可以參照、借鏡。

這波疫情下的台灣相較是幸運的,由於政府充分準備、即時因應、有效地採取各項防護措施以及全民配合和努力下,有效控制住疫情,成為了全球防疫模範生之一。目前台灣的房地產由房價指數整體走勢判斷,未受到太大的影響;4月的全國房價指數為125.38,與上個月相較下跌0.13%,較去年同期則上漲2.66%(如圖一)。所有縣市中以屏東和嘉義表現亮眼,漲幅分別為7.76%7.27%,遠高於全國房價成長情形,再次為台南5.30%。六都中,以台南市房價上漲5.30%為最高,接下來為台中和高雄,漲幅分別為2.69%2.60%

 

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圖一:清華安富房價指數-近一年全國房價指數趨勢圖和年變動率
 

  也許人們會預期新冠肺炎疫情會使租金下修,但透過主計總處公告的房租物價指數走勢,顯示租金仍未下滑(如圖二)。尤以都會區是人口重心、工作機會多,使租屋需求龐大,但偏偏都會區出租住宅供應卻不足,使都會區的租金行情居高不下。其實,國內不管是都會區或非都會區的空屋並不少,但都會區的屋主,在折舊率、裝潢成本、出租糾紛風險等考量下,更寧願房子空置也不願出租,造成供需失衡,也帶動近年的租金上揚。而恰恰租金也和房價有正相關連,租金持續堅挺,房價也會易漲難跌。

 

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圖二:近一年房租物價指數變動及年增率趨勢(資料來源:主計總處)
 

台北市十二個行政區中,南港區3月、4月的房價表現一支獨秀,遠超過其它行政區,且過去一年房價指數走勢出現明顯上揚(如圖三)。

 

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圖三:清華安富房價指數-近一年台北市及南港區房價指數趨勢圖和年變動率
 

我們注意到不少金控、壽險、建商、傳產業者、上市櫃公司等,都已插旗南港(如表一),最具規模的是占地1.6萬坪臺鐵南港調車場都市更新案,由國泰人壽攜手三商美邦、華泰王子集團進駐;占地1.2萬多坪的南港經貿園區C3基地開發案,由台灣人壽與三井不動產合作,將引進日本複合式商場品牌「LaLaport」,勢必成為新地標;南港輪胎「世界明珠」頂級複合式建築開發規模也近萬坪。

 

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表一:台北市南港大型開發案(網路資料整理,請以各開發案實際公告資料為主)

 

隨著台北市信義計畫區開發趨近飽和,緊鄰信義計畫區、內湖科技園區的南港正在崛起。目前南港房地產價格比信義區便宜3-5成,又有五鐵共構(台鐵、高鐵、捷運、客運、公車)交通優勢。因此,南港區房價指數持續走高,完全可以理解和預料。

交通條件是影響房價的主要因素,捷運進出人次成長意味人流、金流的匯集,以信義計畫區的發展來說,板南線與信義線捷運開通營運,對於信義計畫區匯聚台北金融與商務產業進駐,成為台北商務、金融與商業中心,扮演極重要的角色。自20167月起南港車站成為高鐵的起始站,其交通的重要性僅次於台北車站;近5年來,捷運南港站的進出人次成長近9成,成為台北捷運百餘站中人流成長最快速的車站。

2015年台北市政府啟動「東區門戶計畫」以來,南港的定位具備交通轉運樞紐、國家生技產業廊帶、流行音樂及文創產業、軟體產業及會展產業五大發展動能(如圖四),加上台北都市發展的綜效積累,使得南港快速發展,並深化台北都會區產業結構。這使南港從單一軟體園區功能,躍身為國家生技、生醫產業聚落重地;南港已經成為全台創意的經濟重鎮,我們也期待它可以複製信義計畫區的發展模式。

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圖四:南港發展潛力(資料來源:臺北市政府都市發展局-擷取2018年都市計畫公展簡報內容P.7)

 

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