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談台灣和台北市南港區房地產現況

安富金融工程研究中心 馬瑞辰執行長　撰

2020/05/28

這次新冠肺炎造成的危機幾乎影響到世界的各個角落，各國陸續展開救市、救經濟的各類措施。疫情蔓延使各市場流動性減弱，造成經濟萎縮；防疫的隔離措施使全球貿易市場萎縮，甚至造成產業供應鏈中斷、受阻；失業或人們對未來的不確定性、恐懼感使消費信心和投資力道下滑等因素，交互影響又各自發展。這樣的事件在人類歷史上未曾發生，所以沒有前例可以參照、借鏡。

這波疫情下的台灣相較是幸運的，由於政府充分準備、即時因應、有效地採取各項防護措施以及全民配合和努力下，有效控制住疫情，成為了全球防疫模範生之一。目前台灣的房地產由房價指數整體走勢判斷，未受到太大的影響；4月的全國房價指數為125.38，與上個月相較下跌0.13%，較去年同期則上漲2.66%（如圖一）。所有縣市中以屏東和嘉義表現亮眼，漲幅分別為7.76%和7.27%，遠高於全國房價成長情形，再次為台南5.30%。六都中，以台南市房價上漲5.30%為最高，接下來為台中和高雄，漲幅分別為2.69%及2.60%。

 

　　也許人們會預期新冠肺炎疫情會使租金下修，但透過主計總處公告的房租物價指數走勢，顯示租金仍未下滑（如圖二）。尤以都會區是人口重心、工作機會多，使租屋需求龐大，但偏偏都會區出租住宅供應卻不足，使都會區的租金行情居高不下。其實，國內不管是都會區或非都會區的空屋並不少，但都會區的屋主，在折舊率、裝潢成本、出租糾紛風險等考量下，更寧願房子空置也不願出租，造成供需失衡，也帶動近年的租金上揚。而恰恰租金也和房價有正相關連，租金持續堅挺，房價也會易漲難跌。

 

台北市十二個行政區中，南港區3月、4月的房價表現一支獨秀，遠超過其它行政區，且過去一年房價指數走勢出現明顯上揚（如圖三）。

 

我們注意到不少金控、壽險、建商、傳產業者、上市櫃公司等，都已插旗南港（如表一），最具規模的是占地1.6萬坪臺鐵南港調車場都市更新案，由國泰人壽攜手三商美邦、華泰王子集團進駐；占地1.2萬多坪的南港經貿園區C3基地開發案，由台灣人壽與三井不動產合作，將引進日本複合式商場品牌「LaLaport」，勢必成為新地標；南港輪胎「世界明珠」頂級複合式建築開發規模也近萬坪。

 

 

隨著台北市信義計畫區開發趨近飽和，緊鄰信義計畫區、內湖科技園區的南港正在崛起。目前南港房地產價格比信義區便宜3-5成，又有五鐵共構（台鐵、高鐵、捷運、客運、公車）交通優勢。因此，南港區房價指數持續走高，完全可以理解和預料。

交通條件是影響房價的主要因素，捷運進出人次成長意味人流、金流的匯集，以信義計畫區的發展來說，板南線與信義線捷運開通營運，對於信義計畫區匯聚台北金融與商務產業進駐，成為台北商務、金融與商業中心，扮演極重要的角色。自2016年7月起南港車站成為高鐵的起始站，其交通的重要性僅次於台北車站；近5年來，捷運南港站的進出人次成長近9成，成為台北捷運百餘站中人流成長最快速的車站。

自2015年台北市政府啟動「東區門戶計畫」以來，南港的定位具備交通轉運樞紐、國家生技產業廊帶、流行音樂及文創產業、軟體產業及會展產業五大發展動能（如圖四），加上台北都市發展的綜效積累，使得南港快速發展，並深化台北都會區產業結構。這使南港從單一軟體園區功能，躍身為國家生技、生醫產業聚落重地；南港已經成為全台創意的經濟重鎮，我們也期待它可以複製信義計畫區的發展模式。