美國聯準會（Fed）在9月21日再次如預期的升息了3碼，同時也暗示會繼續升息。這也導致美元指數強升到20年新高，一度衝破111。簡單的說，就是美金現在超級貴的，換都換不下去了。但聯準會最新預測顯示政策利率可能在2023年達到4.6%的高峰，這可能表示美元還不是最貴的時候。而美元利率上升，或多或少都會讓全球各經濟體也陸續調升利率，資金成本的增加一定會對經濟、股市、房市有關鍵的影響。

　　台灣央行今天（9月22日）召開第3季理監事會議，宣布自9月23日重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率升息半碼（0.125個百分點），分別由年息1.5%、1.875%及3.75%調整為1.625%、2%及3.875%。

　　接下來房市的的走勢很可能會因此受到影響。本期的房價指數為166.13（如圖一），與上個月相較上漲0.84%，較去年同期則上漲22.54%。所有縣市中以新竹表現最亮眼，年漲幅為34.62%，接著為台南和高雄，年漲幅分別為30.51%和24.56%，遠高於全國房價成長情形。

　　近期房市的成交量減少，加上央行也在逐步升息也導致房貸越來越沉重。但好消息是因利率仍處相對低點，根據內政部不動產資訊平台資訊（如表三），今年第1季的購置住宅貸款違約率僅0.08%、逾放筆數3,098筆，雙雙創下2007年第1季有統計、16年以來新低。對比2007年第2季逾放筆數高達58,840筆、同年第3季逾放比達1.62%，今年第1季逾放筆數、逾放比則僅是最高峰的5%。自2009年第4季開始逾放比便低於1%，截至目前為止已經連續51季、長達12.75年都維持在1%以內，而且從去年第3季開始，連續3季逾放比低於0.1%。 　

　　隨著歐盟、美國明年起陸續徵收碳關稅，被視為排碳大戶的營建產業已出現「碳焦慮」。因應淨零碳排，台灣碳費徵收首波產業遍及鋼鐵、水泥、石化，這些產業都與營建業息息相關，預估未來營建成本會大幅增加。以台灣一般住宅大樓目前每坪造價成本平均約15萬元推估，未來一旦徵收碳稅後，隨著原物料成本大漲推升下，預估營造成本至少再漲35%。而如果營造成本增加後，房價勢必不容易下跌。立法院在本會期可能會三讀通過「氣候變遷因應法」，一旦啟動淨零碳排的目標，許多產業都將改變營運模式。未來結合綠建築、物聯網、AI智能等的智慧建築又或是將建築設計納入ESG概念中，選擇環境友善的建材和工法等都將會翻轉現有產業經營的既有架構與經營邏輯。

　　近期不少報導指出國內營建業近年缺工、缺料，導致預售屋出現延遲交屋，甚至有建商要求買方加價才能交屋。這樣的訊息是不正確的。根據內政部的資訊，如果預售屋建案逾期完工或遲延交屋，建商應依實際遲延狀況按日給付遲延利息給買方，如超過完工期限3個月仍未取得使用執照，買方並有權解除契約，建商則無權解約，更不可藉故要求提高價格交屋。建商違約時，只有買方才有主張解除契約的權利，建商並無權主張解除契約，更不可以原物料上漲、缺工等為由要求提高價格後才肯交屋，或是片面違約或毀約。同樣地，建商如果未依規定給付遲延利息、要求提高價格才肯交屋，或藉此蓄意迫使買方解除契約，縣市政府可依《消保法》進行調查並命其改善，如仍不改善，最高可裁罰150萬元並按次處罰。

　　台灣各縣市政府都已接獲內政部的函文，各地購買預售屋的民眾如果遇到遲延交屋爭議，都可以向縣市政府提出申訴；為保障消費者權益，內政部公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」已特別明定買賣雙方在簽約時，應明確約定開工及取得使用執照完工的日期，並規定賣方應於領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋，以確保建商依約完工，讓買方順利交屋入住。建商如超過契約完工期限但未能取得使用執照，或未於領得使用執照6個月內通知買方進行交屋，均已構成遲延給付情形。依定型化契約規定，建商應按照買方已繳交的房地價款，依逾期日數每日萬分之五計算遲延利息付予買方。

　　根據MSCI發布年度MSCI房地產市場規模報告，2021年全球專業管理的房地產市場規模為11.4兆美元，較 2020年的10.5兆美元成長8.5%，會有這樣的成長主要來自資產價值的增長。2021年房地產市場規模增長其中有六成來自美國和中國大陸。美國房地產市場的價值增加4,663億美元，達到4兆1,169億美元；中國增加1,230億美元，達到7,910億美元。中國已成為全球第四大房地產市場，超過德國，但落後於美國、英國和日本。台灣房地產市場規模於2021年達到679億美元，較2020年增加27億美元，增長規模超過韓國的11億美元。新加坡的市場規模則反而萎縮了14億美元。

　　受惠於美國REITs自6月下旬的波段低位反彈，價格穩定上行，帶動近三月美國地產相關產品有不錯的表現。從財報表現來看，美國REITs第2季高達七成財報表現優於預期，有61%的企業調升全年財務目標。在次產業中，工業型REITs第2季營收不僅優於前一季度，也優於整體REITs，凸顯工業型REITs營運獲利前景強勁。隨著各種雲端服務、數據儲存、資料高速運算的伺服器的需求大幅成長，資料中心第2季營收創下史上第二高；物流中心REITs在第2季也維持熱絡。從供需面來看，地緣政治及全球供應鏈緊縮導致新屋建設與購地成本上升，新屋供給下降，為反映相關開發（缺工、缺料）及貸款等成本增加，房價將走高，市場買家將較過往負擔更高購屋成本與資金準備，才能購得理想房屋標的。房屋需求者紛轉向「租屋市場」，造成理想租屋標的供不應求，並推升租金向上，以貼近當前物價水準。由於REITs主要收益來源是「租金」，因此當「租金」增加，REITs可分配現金股息將同步增加，有利REITs投資人。如果經濟真的接下來要走入衰退，類固定收益的REITs投資商品可能真的值得參考了。