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執行長專欄 Executive Director's Column

執行長專欄-談台灣、中國和美國房地產現況 Executive Director's Column (2022/2/17)

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談台灣、中國和美國房地產現況

安富金融工程研究中心 馬瑞辰執行長 撰

2022/2/17

  虎年來了!筆者在這向大家拜個晚年。希望大家身體健康,在虎年都能活得虎虎生風地。政府這麼用心良苦的想要加入「跨太平洋夥伴全面進步協定(簡稱CPTPP)」,在支持與反對的聲音中決定要開放福食,筆者為了支持台灣加入CPTPP,在此表態一定會大吃特吃福食,也希望藉此捨我其誰的精神感動日本政府,進而在台灣加入CPTPP上面多給力一些。2022年的北京冬奧也在此時舉行,除了預祝我們中華健兒取得佳績外,也希望奧運精神真的能帶給世界愛與和平。但是光是看到中美兩國在爭執到底谷愛淩是中國人還是美國人,以及中韓兩國的網友在網路上吵罵到翻天,筆者有點不敢抱太大的希望。虎年一開始,國際油價漲到了7年多的高點,也直接造成了通貨膨脹沒有任何減緩的跡象。俄羅斯和烏克蘭間的戰事一觸即發;加上Omicron的高傳染性在短短三個多月的時間中就讓全球新增1.3億人確診,使全球累計超過4億人口染疫;以及全球股市陸續從高點下修,虎年應該會是個充滿挑戰的一年。

  房市在新的一年是否還能延續去年持續上漲的氣勢呢?就去年十二月份房價指數為138.28(如圖一),與上個月相較上漲0.45%,較去年同期則上漲4.02%。所有縣市中以彰化表現最亮眼,年漲幅為8.87%,接著為基隆和花蓮,年漲幅分別為7.89%和7.83%,遠高於全國房價成長情形。六都中,以台南房價上漲7.54%為最高,接下來為台中和高雄,漲幅分別為7.14%及5.53%。

 

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圖一:清華安富房價指數-近一年全國房價指數趨勢圖和年變動率
 

  內政部統計顯示(如表一),從2016年住宅建照的僅不到8萬戶,隨著景氣好轉,建照逐年增加,到了去年建照達到了17萬戶、宅數年增6.5%、面積年增7.2%,為1995年以來新高,遠遠高出過去20年來平均每年10萬戶的核發量。在申報開工戶數方面,雖然數字比去年略為減少了2.6%,不過這個數字也是連續二年站上13萬戶;另外,近年來建商搶建,也使住宅使照逐年增加,去年更是自2009年以來首度突破10萬戶大關。一般來說,建照及開工戶數代表市場,特別是建商信心的領先指標,使用執照戶數則代表新屋完工的實質供給。

  根據內政部統計處的資料,雖然使照核發數量破10萬戶,住宅面積卻越蓋越小,近七年來新完工住宅面積平均從57坪減至45坪,減少了12坪,住宅型態由透天轉變為大樓,房價上漲也讓建商為了控制總價,在規劃時縮小了空間尺度,大台北以外的都會區,普遍出現精緻化與小宅化的趨勢。

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表一:全台住宅之建造執照、開工戶數、使用執照統計
資料來源:內政部統計https://www.moi.gov.tw/
 

  這兩年我們看到了房市交易熱絡,但房貸壓力大不大呢?從貸款統計的數字我們可以找到答案。根據聯徵中心的資料,2012年全國房貸總金額為6.55兆元,2021年1-10月平均增加到9.5兆元(如表二),這意味著十年來房貸大幅增加近3兆元。但貸款人數卻從209萬減至206萬人,平均每個人房貸的金額增加了147萬元,明顯房貸的壓力增加許多。

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表二:個人房屋貸款統計
資料來源:財團法人金融聯合徵信中心https://www.jcic.org.tw/
 

  在這期專欄中我想聊一下嘉義。最近有不少關於嘉義的相關報導。這些報導都很正面,也讓人對嘉義未來的發展充滿想像。台積電在過去幾年中,不管去哪裡投資設廠就能帶動當地的發展,各縣市也都競相爭取台積電過去投資。台積電最近被報導有評估到嘉義縣設先進封裝廠,嘉義縣長翁章梁除了表示誠摯歡迎外,也推銷嘉義有最好的土地及交通優勢,並且會全力幫忙解決所有投資進駐的行政問題。台積電雖然還只在評估,但中華郵政卻已經確定投資嘉義。嘉義縣貨物轉運中心市地重劃工程1月已完工及點交,重劃面積有28.33公頃,提供18公頃貨轉中心區用地,中華郵政公司投入3.2億元購買1,800坪抵費地,未來預計會投入超過10億元興建地下1樓、地上4樓的郵務轉運、倉儲物流及電商平台中心,並預定於2026年完工。另外,蘇貞昌院長在去年9月5日宣布嘉義科學園區落腳太保農場,政院並於去年12月底核定85億開發經費。有中央的大力支持,翁章梁縣長說「要做最美的科學園區」,並宣布辦公處會設於原台體大嘉義分校、停辦的稻江管理學院用地設實驗中學籌備處,園區定位智慧農業、精準醫療、智慧載具研發基地,土地只租不售。

  在過去的執行長專欄中,很少有提及到離島。最近市場上因為游資充沛,房市外溢效應大,也燒到了離島。一些統計離島交易量和實價顯示,前五大交易量地區為綠島、金門、小琉球、馬祖、澎湖縣;其中,受惠於觀光話題等題材,以綠島、金門表現最強。

  中國在2021年打房力道過強,儘管近期中國人民銀行多次降息降準,要求銀行放寬房貸,但中國房市已經受到很大的影響。自由亞洲電台報導,今年1月中國29個重點城市的住宅整體成交額較去年同期幾近腰斬。這篇報導說到,在29個重點城市整體住宅成交面積1,429萬平方公尺,較去年同期銳減46%。北京、上海、廣州及深圳4座大城總成交面積為285萬平方公尺,年減38%、月減21%。至於2、3線城市,總成交1,143萬平方公尺,月減41%,年減47%,成交量直接腰斬。過去一年受疫情影響,中國各行各業面臨衰退,失業人員增加,民眾的購買力下降,住宅的成交量下跌是必然的現象。銀行現在的日子也不好過,很多銀行在縮減營業點,保守經營。許多大型房地產企業陷入債務危機,而中小型房地產企業面臨的困難更大。

  和中國房地產市場相比,美國的房地產在過去兩年中表現強勁。2021年美國房市火熱,依據抵押貸款銀行家協會(MBA)的數據,2021年美國房貸業者發放的購屋貸款規模高達1.61兆美元(新台幣44.6兆元)房貸,不僅略高於2020年的1.48兆美元,更超越2005年的1.51兆美元。美國民眾申請房貸的金額破紀錄,顯示房市火熱,年輕買家是近年來拉抬美國房市的主力。

  根據標準普爾的數據,在2021年的前8個月首次申請房貸的買家中,1980年代初期至1990年代中期出生的千禧年世代佔67%。依據2022年1月25日發布最新的凱斯-席勒房價指數(Case-Shiller Home Price Index),美國2021年11月的房價指數年增18.8%(如表三),為近34年數據以來第六高的年增率,略低於上個月(10月)年增19.1%,最近幾個月美國房價漲幅已經趨緩,但仍逼近歷史最高紀錄。

 

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表三:2021年11月凱斯-席勒房價指數(S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Index)

資料來源:S&P Dow Jones Indices and CoreLogic

 

  從農曆年前開始台灣就爆發蛋荒,一直持續到現在。筆者當時從媒體上得知,完全不相信,認為是誇大其詞。因此從小年夜開始,有時間就去幾個不同的超市賣場想買看看,一直試到了初四,筆者真的死心了,也證實了原先不敢相信的事,真的買不到蛋!大冷天的想吃個酒釀蛋加湯圓都完全無法。正好我有一位從小長大的好同學,他家裡是台灣某大蛋商,我直接問他,他也證實了。不過,他說,如果真的想要吃蛋,可以隨時去他家拿。我聽了只能……,他同時說了一個現象,讓我笑翻,並且跟他說他終於熬出頭了。他說平時他們送蛋的貨車到了各大賣場,都不被特別待見,但最近任何地方只要看到他們的車子,馬上把最好的停車位子空出來給他們並熱情接待。我相信,未來任何人再對誰不滿,應該也會捨不得丟雞蛋,這成本太高了!

 

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