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執行長專欄 Executive Director's Column

執行長專欄-談台灣房地產現況 Executive Director's Column (2021/10/28)

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談台灣房地產現況

安富金融工程研究中心 馬瑞辰執行長 撰

2021/10/28

  又來到了光輝的十月。只是,高雄城中城大火和新北虎豹潭事故讓全台灣籠罩著淡淡的哀傷。同樣在光輝的十月,台灣的民主再次創下歷史,人民第一次成功用選票讓不合格的國會立法委員下台,台灣人民真的很了不起。說到城中城事件,又是老舊建築因為缺乏管理機制,也沒有相關法令嚴格稽查安全問題,一不注意就可能釀成重大災害。台灣在推動都市更新以及危老改建的政策和作法上面,一定要有魄力要能提高行政效率,尤其是在都更的行政流程上面,絕對不要再被少數的人群所影響了。城中城事件也再次凸顯台灣弱勢族群的居住問題。台灣政府雖然有建造社會住宅,但是相對應的租金還是讓這些族群無法負擔。他們只能被迫去居住安全堪慮的違章建築,也因為這樣的市場一直存在,這讓房東不願意改建房屋,造成惡性循環。

  在光輝的十月中,我們也看到了電動車龍頭特斯拉公司市值正式超過1兆美金;加密貨幣市值最高的比特幣也創新高,將近6.7萬美金。好像什麼都在漲,就筆者買的股票沒有漲。全球經濟面臨強勁通膨的挑戰,歐洲最大經濟體德國9月生產者物價指數(PPI)年增率為14.2%,這個數據是1974年10月以來最大漲幅;歐元區9月消費者物價指數(CPI)年增率3.4%,寫下2008年9月以來最大漲幅,也遠超過歐洲央行(ECB)所訂下的目標通膨率2%。英國9月CPI年增3.1%,稍低於8月的3.2%,但英國央行預期年底前會站上4%,為其通膨目標的兩倍。美國9月的CPI年增率上升到13年來最高的5.4%,而且過去兩年的年複合增長率接近3.4%,也遠高於聯準會2.0%的非正式目標。中國大陸9月PPI年增率高達10.7%,創下26年最高漲幅。

  全球的PPI和CPI都急升,主要原因是天然氣價格、煤炭價格和電價都大幅上漲,能源產品成本飆漲所致。世界銀行對大宗商品價格的調查報告中,可以看到能源價格過去兩年的複合年增長率達20%,而食品價格則以每年19%的速度上漲。

  高通膨的警報讓不少國家開始升息了。這當中包括俄羅斯、韓國、巴西、新加坡、紐西蘭等13個國家。這些國家為了抵抗高居不下的通膨,升息的腳步都比美國聯準會(Fed)、中國大陸和歐洲的央行快。而台灣央行的利率政策目前還是維持現況。台灣在這一期的房價指數為135.8(如圖一),與上個月相較上漲0.43%,較去年同期則上漲4.43%。所有縣市中以花蓮表現最亮眼,年漲幅為10.2%,接著為屏東和彰化,年漲幅分別為9.97%和9.23%,遠高於全國房價成長情形。六都中,以台南市房價上漲6.49%為最高,接下來為台中和高雄,漲幅分別為6.33%及4.44%。

 

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圖一:清華安富房價指數-近一年全國房價指數趨勢圖和年變動率
 

  因為城中城大火事故,內政部開始研議修正《公寓大廈管理條例》,強制要求老舊複合用途建築物應成立管理組織,並與地方政府討論改進及執行作法,以維護建築物安全設施與管理。內政部將與地方政府合作,在三個月內完成老舊複合用途建築物的公安與消防全面稽查,違規者依建築法、消防法相關法規裁處。徐國勇部長也指出,因建築物用途趨向多元複雜,如內部有居住或收容避難弱者的場所,共同防火管理及整體避難訓練至關重要。內政部已提出消防法修正草案,針對有二個以上場所的建築物且其管理權人不同時,規範管理權有分屬的特定建築物,應實施共有部分防火管理及整體避難訓練。

  另外,根據內政部統計(如表1),台北市5層樓以下住宅約47萬戶,占全市約52.6%;新北市約84萬戶,占全市51%;台南市約57.5萬戶,占全市81%。老公寓想透過都更換新貌,整合時程艱辛,改走危老雖然行政流程較快,但仍需住戶百分百同意,難度亦不低。

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表1:2021年第2季房屋稅籍住宅類數量依總樓層區分
資料來源:內政部不動產資訊平台
 

  若申請加裝電梯,同意門檻相對寬鬆,工期也較短,可說是最直接快速的住宅升級方式。以台北市推出的「都市更新整建維護政策」來說,提供增設電梯、外牆整新修繕、結構補強等補助,其中增設電梯補助最高可以補助220萬元。在新北市方面,於2019年6月推出增設電梯特快車方案,最高補助200萬元,更於2022年12月31日前加碼限時獎勵金120萬元,最高可獲得320萬元補助。如果危老改建案不能即時推動,「老屋升級」也是一個選項。

  根據主計總處統計,國內租金自2011年3月以後一路上揚,長達10年期間,僅兩個月持平,其他每個月都呈現上漲。到今年5月,因疫情關係,租金指數才首度出現下跌,但8月起又開始回升,而且連續創高,9月租金指數為104.65,年增率0.84%(圖二)。政府7月以來一系列的打房政策,目前看來完全沒有真正解決房價持續高漲的問題。不只房價上漲,租金也在漲,因為打房政策所增加的持有成本,最終又回到了真正需要買房、租房的老百姓身上。

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圖二:房租指數趨勢圖和年變動率(資料來源:行政院主計總處)
 

  金管會最新公布截至2021年9月底止「以房養老」成果(如圖三),以房養老核貸件數達5,381件、核貸金額達310億元。但以房養老(銀行辦理商業型不動產逆向抵押貸款)增速明顯趨緩,今年前三季僅增加539件、年增11%、核貸金額僅增加34億元,年增率12%,不管是件數還是金額的增速都創新低。

 

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圖三:銀行辦理商業型不動產逆向抵押貸款(以房養老)情形

資料來源:金融監督管理委員會

 因應高齡化社會,金管會六年前開始大力鼓勵各銀行推「以房養老」業務(如表2),讓老人可用房子換養老金,然而近年業務成長陷入瓶頸,只有公股銀行較為積極,民營銀行幾乎呈現放棄狀態,2021年在疫情衝擊下,在核貸件數、核貸金額增速更呈現下滑。以房養老的政策非常好,對社會也能有顯著的幫助,但為什麼這麼多年來申辦的人數以及銀行端的配合度都無法達標,政府應該要重新檢討目前的配套政策並做對應的調整。

 

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表2:2021年第三季「以房養老」情形

資料來源:金融監督管理委員會

  再來聊些輕鬆的話題吧!

  全台步入少子化趨勢,養小孩的人越來越少,但養毛小孩的人卻是日益增多,根據內政部最新統計,今年9月份全國新生兒出生人數共計13,464人,創下近27年來同月新低點,累計今年前9個月,新生兒出生登記數約11.2萬名,比去年同期減5.5%;根據寵物登記管理資訊網統計,全台貓、狗新增認養登記數量,高達16.1萬隻,毛孩大幅超車小孩4.9萬名,年增約2%!換算下來,等於平均每3.5分鐘有一小孩出生,但毛孩卻是每2.4分鐘就有一隻成為家庭新成員,新萌寵增加速度飛快。

  有寵物的家庭,在要買房子的時候會有不少考量!養毛孩需要足夠的活動空間,讓飼主們對住宅的需求也跟著改變,像是公園宅、大坪數陽台、透天等產品就備受毛孩家長青睞,高雄更有知名豪宅為了迎接這群貴客,特別規畫「毛孩公設區」,除了提供大平台活動空間,還設有洗腳區、家長休息區等,這類寵物友善住宅未來的成長空間值得期待。同時,在過去幾年中許多商圈都有沒落的現象,不少傳統的黃金店面的空置率居高不下。反而寵物產業一直在蓬勃成長,寵物業者也是少數近前能逆勢進駐商圈的產業。

  過去幾期專欄中都有一些篇幅聊到台中房地產市場的強勁成長。其中有一類型的房地產交易超夯,近期也空前熱絡。由於市中心精華區土地接近飽和,地點佳、地坪大、產權單純的汽車旅館成為許多建商的最愛。疫情期間,旅宿產業營運大受衝擊,讓不少汽車旅館業者萌生退場念頭,地主也順勢獲利了結。對投資人和建商而言,這反倒是趁勢進場的好時機。

  最後,筆者近期也學到了一個新名詞「躺平族」。經搜尋後,了解是指年輕人因覺得辛苦努力得不到成果,乾脆放棄努力,不買房車,不婚不生,在家啃老,躺平度日。不止躺平,因為不想努力賺錢買房子,索性就仰賴父母庇護,早早躺平等繼承。希望近年來的嚴重通膨現象,不會複製曾經發生在1970年代的停滯性通膨(stagflation)。也期待12月18日的幾項公投,很珍惜身為台灣的公民的我可以充份表達自己的意見。

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