執行長專欄-談台灣房地產現況 Executive Director's Column (2021/5/27)

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談台灣房地產現況

安富金融工程研究中心 馬瑞辰執行長 撰

2021/5/27

  本來我們自豪防疫模範生的台灣,短短幾個星期的時間,雙北再到全國都進入到三級疫情警戒。疫苗嚴重不足的我們,政府真的應該趕快想辦法盡快為全民準備好疫苗。同時,這幾周當中,股市上沖下洗,於5/12創下史上當日最大跌點,股市市值蒸發近4兆元,成交量也達到歷史新高的7,727億。比特幣也在這段時間從5萬多跌到3萬,又馬上再從3萬漲回到4萬。整個金融秩序都亂了,股市和很多金融商品都像是在賭場,每天都在測試投資人的心臟強度。還是房地產比較安穩,可以睡得著覺!

  2021年4月全國房價指數為134.22(如圖一),與上個月相較上漲0.23%,較去年同期則上漲5.81%,呈現溫和成長。所有縣市中以台南和嘉義表現亮眼,年漲幅分別為11.71%和10.83%,再次為新竹9.39%,遠高於全國房價成長情形。六都中,以台南市房價上漲11.71%為最高,接下來為台中和桃園,漲幅分別為8.37%及6.79%。

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圖一:清華安富房價指數-近一年全國房價指數趨勢圖和年變動率
 

  全台防疫升到第三級,全台消費性產業均受害,不僅餐飲、百貨業者已多數宣布停業、調整營業時間或停止內用。這波疫情來得又急又快,對新建案來說,屬國內短暫性衝擊,影響較大的還是國際原物料大漲及缺工問題造成的營建成本攀升。因應這波缺工、料漲的情形,不少建商的推案模式改採先建後售。在去年全球疫情爆發的期間,台灣房地產「先蹲後跳」,現在國內疫情惡化,情況仍會一樣嗎?我們認為去年台灣房市不錯是因為國內疫情穩定,利率持續在低檔,加上熱錢持續匯入台灣。現在的情況則不同了,歐美的疫情在回穩,反而台灣疫情升溫,熱錢恐怕會有流出海外的可能性。而如果熱錢向外移動,房地產市場就需要回歸基本面了。

  美國5月26日有近半數人口(約1.65億人)完成第一劑疫苗接種,拜登很有信心的表示在美國國慶7月4日前,讓70%成年人至少接種第一劑疫苗,達成群體免疫,進而迎來全美大解封。美國疫情漸漸穩定,經濟開始復甦,出現通膨壓力;雖然目前聯邦基金利率目標區間維持零至0.25%之間,但代表市場利率的美國公債殖利率開始緩步推升,這個現象很可能會加速熱錢流入美國。熱錢一般會往三種地方移動,一是利率高的地方,二是貨幣升值的地方,三是經濟秩序正常的地方。當美國疫情連帶著經濟和匯率開始回穩,國際資金會往哪個地方流動,淺而易見!

  隨著拜登宣布基礎建設計畫,原物料市場看漲,且歐美景氣持續復甦,各地房地產價格持續攀升,尤其大城市房價居高不跌。以日本為例,房價出現K型復甦的現象,大城市房價急遽上升,銷售十分火熱,郊區則反之,呈現兩極化。在COVID-19疫情肆虐下,大部分高收入者仍能有穩定的收入來源,並隨著股市上漲,資產也跟著成長;反觀服務業、旅遊業的受聘員工卻面臨減薪、失業的困境,經濟能力面臨嚴峻挑戰,甚至可能無法支撐房貸,需要出售房屋。

  韓國首爾今年3月公寓成交均價較5年前同期上漲了1倍,達逾98萬美元;市區公寓只有高收入族群買得起,這現象加劇韓國民眾的情緒反彈。另外,美國除了疫情剛開始時房價短暫跌落外,之後就一飛衝天,美國聯邦住宅金融管理局(FHFA)公告2021年第一季房價較2020年第一季上漲12.6%。華盛頓智庫預測,由於弱勢族群的購買力下降,在2040年私有住宅比率降至62%,比目前下降3%。

  再回來看台灣的央行總裁楊金龍於立法院財政委員會備詢時,面對立委質疑「台灣為何會有低薪、低物價卻高房價的矛盾現象」時提到,近年來台灣的問題就是「投資率永遠都比儲蓄率低」,目前投資動能好像還不錯,但投資率還是不足以吸納儲蓄。回顧台灣這些年來的投資率,赫然發現,前一次投資率高於儲蓄率,已經是1980年,整整40年前的事情。

  楊金龍總裁所提的「低薪高房價」的根本問題就是台灣超額儲蓄持續成長,實體投資不足的惡性循環。簡單的說,沒有好的投資機會造成的低投資率,會讓熱錢進入到房市和股市,而不是在實體的工業,當產業停滯不前,進而衍生兩種結果,一是勞工需求不強,二是產能不足,均使薪資水準難以提升。

  另外,閒錢氾濫的環境會助長資產價格上揚,資金為了尋求更高報酬,便會找地方停泊,股市、房市就成了最佳選擇,而房地產的資產價格過度膨脹,也會牽扯出居住正義、資源分配等議題。另一個關鍵轉折點是2008年的金融海嘯,從主計總處數據也可看出,金融海嘯過後,企業儲蓄快速攀升,意味企業滿手資金,卻未用於實質投資,很大可能流向股市及房市。

  中經院副院長王健全也指出,「製造業毛利率約3%到4%,房地產一年10%到20%投資率,你會投資什麼?」金融海嘯重創全球經濟,且帶來資金寬鬆、債務攀高等結構性問題;台灣當年也受到影響,眼見未來幾年消費水準下降、需求下滑,企業沒有投資的急迫必要性,資金便「轉戰」資本市場,畢竟報酬率遠比實質投資更好。

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圖二:近十年全台建物買賣移轉登記情形
 

  2020年全台房屋買賣交易量,除了1月受到農曆新年影響,及4-5月疫情較緊張的時候,使得房市交易降溫;之後疫情控制得宜,交易量一路回升,到年底12月單月突破3.5萬棟,2020年全台累積買賣約32.7萬棟,創七年以來新高(圖二)。今年也延續2020年熱絡行情(圖三),雖然政府出手打炒房,但房價仍走揚。

 

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圖三:六都建物買賣移轉登記統計
資料來源:內政部統計處https://www.moi.gov.tw/stat/index.aspx

  台灣在新冠疫情的防護上面前半場守的很好,房地產市場在過去一年多的時間中也表現的很穩定。現在進入到下半場,房地產市場的走勢會和疫情可否控制住有相當的關係。大家近期要減少有「人與人的連結」的機會,不然清華安富中心在指數的計算上面,也許就有機會可以使用「校正回歸」了。