執行長專欄-談台灣11月房地產現況 Executive Director's Column (2020/12/24)

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談台灣11月房地產現況

安富金融工程研究中心 馬瑞辰執行長 撰

2020/12/24

過去幾個月,各媒體渲染房市有多熱,房價又漲了多少,營造出一種政府必須要出手調控房市的氣氛。「狼來了,狼來了」也讓政府終於在12月陸續端出政策來打炒房了。但問題是,房市真的有這麼熱嗎?今年全年預估的房屋移轉棟數應該在32萬棟(圖一),這樣的數字從過去的歷史經驗來看代表的是溫和成長。

 

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圖一:近十年全國建物買賣移轉登記情形
 

2020年快結束了,我們整理一下過去這一整年來的全台房價指數走勢(如圖二),11月全國房價指數為129.5,與上個月相較上漲0.16%,較去年同期則上漲3.38%,呈現溫和成長。所有縣市中以嘉義和台南表現亮眼,年漲幅分別為9.85%和6.36%,再次為台中6.15%,遠高於全國房價成長情形。六都中,以台南市房價上漲6.36%為最高,接下來為台中和桃園,漲幅分別為6.15%及4.94%。

 

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圖二:清華安富房價指數-近一年全國房價指數趨勢圖和年變動率
 

 

  依內政部統計至109年6月底,全台房屋稅籍住宅類數量約為881萬宅,且超過七成集中於六個直轄市,其中新北市163萬宅占18.57%最多、高雄市107萬宅占12.17%居次、臺中市104萬宅占11.87%居第3;住宅屋齡中位數為29.8年,屋齡以20-40年者占47.7%最多,屋齡超過40年者占28.9%,屋齡20年以下者占23.4%。從六都在評議明年的土地公告現值來看,除了台南市尚未完成以外,其餘的全都有調漲,其中以桃園市平均調漲2.53%為最高;高雄市僅平均調漲0.76%為最低。

  這次政府打炒房的手段確實是有打到要害,一定會有成效,也一定會讓投資客和建商相當程度的卻步。以這次央行祭出的「不動產信用管制措施」中的建商購地貸款的成數限制來說,短期肯定會讓建商停看聽,讓成交量大幅萎縮並將市場冷下來,這也許是政府所希望看到的;但中長期來說,中小型建商有可能因為資金有限,而不能與口袋深的財團或有富爸爸加持的大型建商來競爭,將可能導致市場出現一定程度的不公平競爭。另外,還在研議的兩稅合一的2.0版也好,提高私法人和一般個人投資房地產的自有資金成數也好,也都會直接且大程度地影響其各自的投資意願。但有實力、有現金的個人和私法人不會受到太大的影響,這恐會造成大者恆大,使一般的個人或法人無法與其競爭。房地產一向都該是資產配置中的一部份,政府現在的政策會讓房地產的投資部位減少,並讓資金更多的投向風險更高的股市和衍生性金融商品。這是好事嗎?

  我認為如果台灣的房市是健康地、穩健地成長的話,政府完全不該過多的干預。重點來了,為什麼這兩年台灣的房地產能穩健往上走?台灣房價上漲真的是炒出來的嗎?還是政府自己造成的?第一,全球利率走低,台灣過去幾年也一直處在降息的趨勢,台灣有史以來最低的利率肯定是房地產最大的利多。第二,政府限縮外勞來台,其中也包括營建業的勞工,這讓建商和營造商一直處在缺工的狀態,成本的上漲勢不可免,而這上漲的成本也會反應到房價上。第三,中央和地方政府一直在標售土地,就算只是地上權,履創新高的土地價格也一定會帶動周邊房價的上漲,以及社會大眾對房價上漲的預期。第四,政府提供稅務誘因,鼓勵長期留在海外的台灣資金回台投資,數以千億的熱錢持續匯回台灣,部份資金投入房地產的工業用地和一般土地等,這個現象也助長了台灣房市的上漲。第五,台灣近年來可供投資大眾投資的管道和商品有限,加上銀行的定存利率太低,很多有閒置資金的投資人選擇將資金投入房地產,除有保值功能外,未來有租金收益以及資本利得的期待,再加上台灣人「有土斯有財」的傳統觀念,這也讓資金大量留入不動產市場,並造就了台灣房市的多頭。

  可能由於一直身處產業界,我始終認為政府不該過度干預房地產市場。台灣標榜自由經濟,加上台灣的土地和房產都是私有化,政府該扮演的角色就只是維持市場秩序和制定遊戲規則。當然,發現紅單的違規操作是該馬上糾正,價格登錄不實或是涉嫌逃漏稅當然要管理並重罸;但如果政府一再地用各種財稅手段去影響房地產市場,我個人非常不贊同。如果是為了居住正義,政府就更應該促進房市健全,讓市場交易活絡,增加稅收。有稅收才更能為我們的年青人和弱勢團體加速建設社會住宅,讓大家都有房子住。又如果說,房子不是用來炒的或是不能視為投資商品,那為什麼股票可以炒可以投資?買到經營不善的公司的股票,股票可能會變壁紙,使投資人一無所有、血本無歸,造成社會問題。投資房子的風險要遠低於股票,無論房市波動如何,房子不會變不見,其資產價值仍會存在。

  有消息說Apple準備進軍電動車市場,這對過去兩年股價漲了超過10倍的Tesla馬上產生衝擊,更不用說其它的汽車業者更是當頭棒喝。如果不久的將來有一天,Apple說要進軍智慧住宅,我想全球的建商和房產業者也都會皮皮剉。不管房市如何,希望明年疫情趕快結束,今年真的是太難熬了!